文 / 英伦投资客
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中国公司又出手了，这次盯上了英国的养老地产。
据英国媒体Property Week（2020年1月2日）报道，中国信泰资本联手美国房地产信托Omega，已经正式完成对Healthpeak Properties英国养老地产包剩余49%股份的收购。
加上此前收购的51%股份，信泰资本与其合作方前前后后总共付出6.34亿美元（约4.87亿英镑，44亿人民币），全资买下了67处位于英国各地的养老地产。
根据具体交易细节，在本轮收购剩余49%股权的交易中，中国信泰资本出资最多，投入了1.16亿英镑。
Healthpeak Properties是以养老地产为主的美资REIT，拥有英国医疗地产领域中最大规模的资产组合。
通过这笔交易，信泰资本实现了对Healthpeak Properties旗下英国资产100%的控股，取得了其全部在英养老地产资产。
信泰拿下HCP全部在英资产
对于此次收购，信泰资本高级合伙人Allan He表示：
“由于英国人口不断老龄化和供需失衡，加上脱欧带来的投资机会，我们认为现在是投资英国养老产业的最好时机。”
信泰资本高级合伙人Allan He
信泰资本成立于2013年，由中国四大资产管理公司之一的信达资产，安泰投资和CGO资本合资成立。
信泰此前在英国已经有两处投资，分别是位于伦敦梅菲尔的柯宗街60号（60 Curzon Street）豪宅项目和遍布英国各地的QHotels酒店资产包。
对于刚刚出手的英国养老地产，信泰资本合伙人Allan He曾说过，养老地产是给老人的最好的礼物，为此，信泰近期也在海外大规模布局，主力瞄准养老地产。
2017年2月21日，信泰资本宣布收购美国Welltower养老资产包，该项目囊括美国11个州的39个优质养老社区物业，信泰资本为此支付了9.3亿美元。
在信泰看来，养老物业具有非常好的投资基本面，随着人口不断老龄化，西方国家的养老地产已由原本的非核心资产投资转为被广大投资者认可的重要核心资产投资，在美国如此，在英国更是如此。
英国养老地产现状
英国养老地产背后，是英国日益加剧的人口老龄化。
2017年的人口统计数据显示，英国65岁老年人口比重已经达到18.52%，英国统计局预测，到2042年，英国将会有24%的人口超过65岁。
其中，英国年龄超过85岁的老人，也就是最需要看护的年龄段，其数量将会从2016年的160万，增加到2041年的320万人。
需求上升的同时，供给却非常有限。
虽然老龄化的速度在加快，但是英国提供给老年人的看护床位数量却在持续下滑。
数据显示，在过去30年里，私营养老部门提供的床位比例不断升高，并取代政府部门，成为英国养老行业的主要供应者。
其中最主要的原因，在于英国保守党政府在过去10年里，减少了对国民医疗体系（NHS）的投入。
这导致大部分原来可以去公立医院接受免费看护或者治疗的老年人，不得不要等上至少3个星期才有空余床位，否则就要去私立的养老机构。
另一边，私营部门的供应也在缩减。
近几年来，英国政府部门不断提高养老物业的考核标准和要求，导致许多低于标准水平的养老院关闭。
同时，英国已建成的高端设施，以及护理人员的养老院项目数量远远低于市场需求，养老地产的入住率达到历史最高水平，接近90%。
严重的供不应求，也让私营养老产业（特别是养老地产）的价值不断攀升，成为近几年来增长最稳健的地产种类之一。
展望未来，英国养老地产供不应求的情况将持续恶化。
以当前的规划来看，未来养老院以及床位的供应量，完全不能满足仍在持续增长的老龄化人口。
如下图所示，浅绿色线条为老年人护理床位需求数量，粉色为供应量，深绿色面积为床位的数量缺口，到2040年，这一缺口将达到30万。
持续的供不应求，也让私营养老地产供应商赚得盆满钵满。
老年人护理平均每周的住宿费，从2015年的700镑一周，涨到了2018年的837英镑一周，3年涨幅接近20%。
值得一提的是，老年人租用养老地产，不仅要付租金，还要支付额外的医疗费用。
比如，英国超过80岁的老人中，约有六分之一遭受着不同程度上的阿尔茨海默症折磨，因此在特殊护理方面的要求非常高。
因此，下图来自Knight Frank的报告显示，在所有地产种类中，养老院地产力压写字楼和商业地产，成为投资回报率最高的资产种类之一。
更值得注意的是，与容易受到经济波动影响的商业地产相比，养老产业不存在地产周期，因此风险也比其他地产种类更低。
举例来说，养老地产，是美国、英国在2008年、2009年金融危机中唯一没有跌的资产。
以保险公司和主权基金为主的机构投资者认为，养老市场主要是由老龄化人口增长所驱动，而老龄人口对医疗服务的依赖性，又远高于其他年龄段的人口。因此，未来持续扩大的养老市场大有可为。
如下图所示，近几年对英国医疗地产的交易额持续上升，其中大部分的投资来自机构和海外投资者。
英国老人最爱住哪里？
远离大城市、温暖的英格兰南部，是英国老人最喜爱养老的地方。
跟年轻人不同的是，老人对通勤以及娱乐的需求非常小。不过，老人对养老的自然环境以及当地的医疗条件非常看重。
因此，富庶的英国南部养老地产的需求一直非常旺盛，比如位于英格兰东南部的萨默塞特（Somerset），这里26%人口超过65岁。
从地理位置的分布来看，私营部门的养老地产主要集中在英格兰的东南部，其次是伯明翰所在的中部地区。
而北边的苏格兰和英格兰东北部最少，消费水平高昂的伦敦也排在末尾。
如下图所示，未来养老地产的供应上也保持了这一趋势。
英格兰南部仍然会是英国老人养老的主要集中地，并与中部地区从两侧相连，避开了大伦敦地区。
简单概括来说，英国养老地产的分布呈现“农村包围城市”之势。
英伦投资客写在最后
以信泰为首的中国投资者们在英国久了，已经逐渐走过了学习曲线的初级阶段，不再满足于只投资收购现成写字楼和豪宅，开始深入其它地产标的。
这次投资英国的养老地产，就是很好的尝试。
总结来说，在老龄化的大背景下，英国老人对养老地产的需求十分旺盛，再加上其不受经济周期影响的特点，因此很受追求资产安全稳定的机构投资的欢迎，更别说，来自中国的投资者还可以把英美这一套养老体系，嫁接到同样面临快速老龄化的中国市场。
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